『２０２２年問題』

生産緑地のご所有者様や近隣に生産緑地がある地域に土地をお持ちの土地オーナー様にお伝えしたい話が『２０２２年問題』です。
現地で「生産緑地」というポールや看板などで目視確認もできますし、容易に市役所の都市計画課などで調査もできます。生産緑地は農作を条件に市街化地域の住宅地にありながら農地として扱われ、毎年の固定資産税や相続時に生産緑地として相続する場合は税評価を大きく軽減されています。

現行の生産緑地法が施行された１９９２年に生産緑地の指定を受けた土地は、制度期限の３０年が経過する２０２２年、行政に買取を申請することが可能になります。
しかし、現実的にその土地を買い取られるケースは少ないと予想されています。そういった中で生産緑地指定が解除されると、一地域に大量の土地売却や過度な賃貸住宅の建築が想定され、大量供給が同時期に行われます。

そうなると、さらに需給バランスが崩れ、地価の下落変動や市場悪化に繋がるのではないかと不動産業界をはじめ、社会からもそんな声が上がってきております。

それが、今、話題の「２０２２年問題」です。

　２８年前に現行の生産緑地法が施行されたときも、同じく不動産市場に激震が起きました。バブル時期は過ぎてはいましたが、地価が急上昇した余波を受け、賃料もかなり高水準に上がっていた時期でもありました。

生産緑地法が施行されると、生産緑地申請された土地は極端に低い税額になりましたが、生産緑地申請をしなかった土地やあるいは一定基準をみたさなかった土地は宅地並み課税されることになり、固定資産税・都市計画税が課せれました。２つの税率合計は１.７％になり、土地の評価額が２億円なら、約３４０万円の税金を毎年払い続ける事となり、土地オーナー様は今までにはなかった税負担をすることになりました。

国土交通省のホームページより抜粋　赤枠が生産緑地法が施行された時期（１９９２年：平成４年）の公示価格、貸家の新設着工戸数の推移です。

結果として大量の売却土地の流出に繋がり、地価の下落変動や税負担する為の供給過多の賃貸住宅（土地の固定資産税の６分の１等の優遇措置があり、賃貸事業での収益期待やハウスメーカーの営業競争が強かったことも起因している）が建ち並び、賃貸市場が非常に不安定（相場賃料が定まらない等）になりました。

そして、また３０年経ち、同じような現象が起きようとしています。　こういった時代背景には企業のビジネスチャンスが潜み、建築会社の営業競争の加速を生んでいるのも事実です。

また土地所有者様からみても、活用チャンス時期ともいえますが、ベストな判断をする為にも、今一度、ご家族の未来を想定し、話し合い、専門家に相談する等の準備をしていくことが大切と考えます。